第一章 程序与习俗：民间法视野下的江西田宅交易

第一节 土地交易对象

江西地区土地契约的交易产业有民田、粮田、水田、地、园地、山、坟地等。在这些不同类型的产业中，交易对象不仅包括一般意义上的民田、粮田，还包含与土地相关的各种附属权利和附属物。在进行土地交易的时候，其附属权和附属物也是交易双方必须考虑并在契约文书中注明的重要内容。唯其如此，得业人获得的才是完整的土地支配权。

一 粮田、赋税及其附属权利

在粮田的交易中，双方最为关注的内容有三项，一是粮田的来源和产权状况，即原持有人是否拥有完整的权利——是田皮、田骨或是皮骨归一；二是该粮田的赋税如何推收，在江西地区的契约文书中，往往出现没有交易对象的面积（亩、分）而只有原额、民粮多少的记载，表明人们对该田产赋税推收的重视超过了对其面积的重视；三是该田产附属的附属权利，在契约中一般都会写明粮田附属的灌荫权利、附属设施，这也表明附属权利与附属设施在农业生产中的重要性。

（一）皮骨田及其附属的水利权利

明清时期，土地的交易与流转较前代更为频繁。自康熙、乾隆以后，由于商业性农业的迅速发展，货币地租的增长，商业资本渗入农村，使得土地日益卷入流通过程之中。虽然对清前期或有清一代土地买卖频率问题，各家估计也不一样，但是“就其总趋势而言，由于土地买卖中的宗法宗族关系松弛化，土地买卖更加自由，更加方便，土地买卖频率增加是在情理之中”。[1]

杨国桢通过契约文书考察闽北地区的土地交易后认为：“卷入土地买卖的田土名目繁多，除完整意义上的土地所有，如‘皮骨田’‘大小苗’‘税粮田’等以外，田底权和田面权也均可以单独出卖。闽北民间土地买卖契约，归纳言之，可分为断契和活契两种”。[2]在江西地区一样出现了“皮骨分离”的现象，反映在契约文书当中，就是人们在交易的时候更加注重对田产权利的表述。在清光绪二年《赣县黄逢焜杜卖田塘土三联契之本契》中，就体现了买卖双方对田产权利的关注：

立杜卖田塘土并租契字人黄逢焜，今因家下要银应用，无从出办，愿将父手遗下兄弟分授己业早田一处，坐落章水乡百八都，地名水口塘，土名过路塘塘墈上。田一连大小十二坵，土大小十三块，灌荫塘一口，纳己租叁担。东至张宅山脚为界，南至邱宅山脚为界，西至己塘塘墈为界，北至己山脚为界，四至分明。其田山塘皮骨归一，要行出卖与人，先侭问亲房家族人等，俱各不受，请中送至本城刘泰锡向前承买为业。当日凭中时值卖价纹银三十二两正。两相交楚，不少丝厘。自卖之后，任凭刘宅永远掌管为业，黄宅人等并无寸土块泥存留在内，永无不敷、翻找、凑价、取赎等情。其田土并非公堂、膳学、醮祭、长孙之田，一卖千休，永斩葛藤。倘有上手来历不明、粮银未楚，不干承买人之事，俱系出笔人及中等一力承当，并非谋买准折债负别力等情。其田塘上秋粮，照依亩分割归刘宅户内自行完纳。今欲有凭，立杜卖田塘土契一纸为据。

[外批：]当日批明过路塘田老契有别业相连未付，此据。

光绪二年月日立杜卖田塘土契人逢焜。

说合中人：钟才拔、邱先绶、张行仪。

代笔中弟逢焕。

在这一份杜卖田产的契约文书中，卖主首先说明表标的物的坐落、数量和租税情况，并且强调其田“皮骨归一”，担保该项产业的所有权和使用权均系由卖主所有，实际上是当时田产“皮骨分离”现象的折射。据民国时期的社会调查表明，赣南地区田产的“田皮”与“田骨”分离现象非常普遍，“赣南各县田亩，有粮田、租田之别。凡皮、骨合一者谓之‘粮田’；皮、骨分管者谓之‘租田’，佃户取谷于田，而纳租于业主，谓之‘管皮’；业主征租于佃户，而纳粮于国家，谓之‘管骨’”，田皮与田骨分离之后，在产业管理与转让方面也曾经出现过“田去而租空”和佃户其退佃时，“田主给还工本或佃价”之类的问题。[3]因此，为了防止田产买卖之后的纠纷，在契约文书中说明“皮骨归一”是很有必要的。

另一方面，在契约文书中也注明此田及土有“灌荫塘一口”，可以合理地使用其灌溉权。在契约文书中注明水利权利的情况还有很多，如清道光十五年二月《赣州曾茂兰堂退田契》也注明与“田大小五坵”相关的“荫塘三口，俱系一半，每口计塘十四分有七分”，即塘的所有权只有一半，出现了塘的产权不完整现象。与田产相关的水利权利，主要是灌荫权。在契约文书中，也常常有对田产附属的灌荫权益的约定。如在清同治元年十二月《赣州高乃滨杜卖早禾田三联契》中，高乃滨“将父手己置早禾田一处，计田一大坵，皮骨归一，坡[陂]头一座，灌荫二分有一，实载征银一钱二分”以“纹银二十六两正”的价格杜卖，就特别注明该田“坡[陂]头一座，灌荫二分有一”，表明其现有相应的灌溉权益。其他如“车水灌荫照依古例，不得阻拦”“陂头一座，三分有一，溪水灌荫”“大塘一口，该分一半，任凭养鱼车水括脚灌荫”“其苗田靠西伴[旁]边有水圳一条流水灌荫依然照原，无得难阻”“田上税粮，照依土地所有权状过户，车埠灌荫均照老例通流，不得阻拦”等类似的表述，都是对田产附属水利权益的认可。这与水利对农田的极端重要性密切相关，可以说是除租税之外附着在田产之上的最为重要的权益。进贤县也形成了与之相关的“灌荫与吊荫”习惯。进贤县习惯“有田数百亩，共恃惟一水渠，以资灌溉者，其水利关系特为郑重。凡水渠之上游，其势常高，下游则低，中间恒筑石碣，以碣往下之急湍，俾下游不至汛滥，上游亦藉免干涸。两岸田亩之较水平线为低者，其注水入田方法有‘灌荫’‘吊荫’之别。例如，甲田可决堤口，任水自然流入，谓之‘灌荫’。乙田仅准于碣上高阜设车戽水，迂途以注本田，谓之‘吊荫’。此种吊荫田亩必于买卖契内注明，以防争议。其限制之实益，盖于设碣分水有关，灌荫者得受碣下之水，吊荫者无碣下水分者也”[4]。在广丰县，也有对“车水灌荫”权利进行约束的习惯，“广丰乡间另有一种习惯，凡公共荫塘，必须各依契据所载车水，契据内如载有‘括脚’两字，车水则可车到塘底，否则，只能车到荫塘陡磡下而止，且有括脚两字，即能在荫塘内养鱼，否则，不能养鱼，只能车水。”[5]

水权和渔权的分离，有其历史背景，“明清之后，随着资本主义萌芽的发展，土地买卖日渐频繁，也使水权买卖成为可能。当时，水权买卖的原则是‘水随地行’”[6]。灌荫权作为田产的附属权利，也遵循“水随地行”“以地定水”的原则，水权与地权组成权利综合体。

（二）耕地上的附属设施

江西地区田产契约的另一个特点，是在契约文书中约定田产所属的各种农业生产设施，如庄屋、水碓、鱼塘、菜地等处，在进行土地交易的同时，该地所属此类附属设施也应一并移交给买主管业。如清乾隆二十二年（1757）十二月《广昌县张九翔卖青山周定公祠内水田及庄屋等契》：

金砂里江背张九翔，今因无银使用，自情愿将自己买到青山周定公祠内水田肆担正，土名坐落本里青山，庄屋、鱼塘、车碓依租均照。额载民粮壹斗，要行出卖与人。今得中人说合到本家叔殿酬近前承买为业，当日凭中三面言定议，时值契价铜钱[7]二拾两正（广昌县官印）。其钱及契即日两交明白，不欠分文。所作交易，二比情愿，故无公私相逼。成交其田系自己续置物业，与上下亲房人等无干。如有来历不明，不涉承买人之事，卖人自管明白。田上民粮，即日割入买主户内输纳，但不得多推少收。一定以后，二家各无返悔，悔者罚银□□与不悔人用。今欲有凭，立此文契永远为据。今就收到契内价钱一应完足为据。（押）

……

[外批]本家侄张九翔，今将金砂里张世典户内民粮壹斗，割入张世丰户内输纳，但不得多推少收，今欲有凭，立此亲供为据。（下略）

在广昌县张九翔的这份卖契中，张九翔不仅出卖了“水田肆担正”，还将该田附属的“庄屋、鱼塘、车碓，依租均照额载”，一并出卖与张殿酬。与此相同的还有清乾隆二十年（1755）十二月《广昌县谢凤来父子卖金砂里上畬田及庄屋等契》，谢凤来父子将“父手授分水田，一处载租贰担玖斗，及庄屋地贰值头上壹间，依租均照，又及鱼塘西树门首依租均照，又一处载租壹担壹斗，以上贰处共载老净租肆担整、额载粮壹斗”出卖给张殿酬，“契价铜钱拾捌两伍钱正”。民国三十一年（1942）十一月二十日《清江县杨惟志卖苗田契》中杨惟志将“苗沺七号，共计九亩四分七厘”以一千三百元的价格出卖，在契约中也约定“其沺自泊灌荫均在黄埠堆泉塘内挖泥取水，车头牛车一台与及石油碗千心石树木等土盘之外，另有吊牛余地一概在内”。

不仅杜卖田产是如此，在“借”田契约中，也会将田产附属的产业注明，如清乾隆十八年（1753）二月《广昌县刘瑞万借椒树排田契》：

金砂里上陌椒树排刘瑞万，今借到本里田主张晋锡公祠水田乙[壹]处，土名坐落椒树排门首路下。当日议定租及花息，庄屋、鱼塘、菜地等，每年至冬向搧交纳净谷肆担正。所借其田，常年花息清足，任凭田人耕佃数年。田主亦无异说，恐有一年不清足交，[其]田任凭田主另召别佃，承借人不敢阻执。今有凭，立借田字为照。

立借田人刘瑞万（押）

乾隆拾捌年二月吉日

见借人张维九、在中[张维九]

代笔人张泰中（押）

[吉语]田禾大熟

该契约中，刘瑞万“借”得田主张晋锡公祠水田乙[壹]处，名义上是“借”，实际上是“佃”，故在契约中约定“所借其田，常年花息清足，任凭田人耕佃数年。田主亦无异说，恐有一年不清足交，[其]田任凭田主另召别佃，承借人不敢阻执”。当然，佃田与卖田一样，田产所附属的庄屋、鱼塘、菜地也归借田人（承佃人）管业。在田产的买卖、租佃契约中出现对附属物的约定，恰恰说明该附属物对于农业生产的重要性，是正常开展农业生产的必要条件。

3.附属的果树等其他财产

在土地契约中还有一种情形，就是该土地附属的果树、苗木等财产，在交易的同时，也随着田产一起交给新业主管业。如清咸丰七年（1857）十月《赣州高蔡氏杜卖田塘二联契》即为一例：

立杜卖田塘正契人高门蔡氏仝男乃濂等，今有夫手己置早田塘一处，坐落章水乡六十五都，地名螺溪洲，田名高屋背左边墈下，计田一连大小四坵，又赤底灌荫鱼塘一口，又及塘头上熟土一块，田堘塘墈梨树数十余株，一并在内。内载实征粮银一钱整，皮骨归一……其塘田男等分爨，除为氏夫妇二人名下膳老之业。因本春夫故，向人借赊，今届清款，无从出办，母子商议，愿将此田塘梨树车水老埠，一并要行出卖……时值绝卖价纹银二十一两正（下略）

在这份契约中，高蔡氏杜卖的除了田产即上文所述的“赤底灌荫鱼塘一口，又及塘头上熟土一块”外，还包括“田堘塘墈梨树数十余株，一并在内”。在传统社会的租佃关系中，在计算粮食的产量时，自留地、路边、坡边地的出产、春花作物增产、少数零星杂粮都不计入产量，而是归耕种田亩之人所有，这也是佃农生活的重要经济来源之一，清初张履祥说江浙地区“田极熟，米每亩三石，春花一石有半，然间有之，大约共三石为常”[8]，乾隆十六年（1751），浙东金（华）、衢（州）等地，“上年被灾较重，全赖春花接济”[9]，故民谚也说“春花熟，半年足”[10]。

可见，田堘塘墈边上所栽种的树木等连同“春花”所产，一般归佃农所有，不用交租，是佃农生产中的重要经济收入之一。在这一份契约中的“塘头上熟土”和“田堘塘墈梨树”，即可能是附属于该田的“春花”重要来源，因此这些“塘头上熟土”，在交易时也是作为田产的一部分，需要特别进行约定，以保障其对此田的附属权益。与此相同的还有清光绪二十三年（1897）十二月《广丰县黄为政等绝卖田契》，黄为政将“承关地田一坵，塘一口，计租三担五斗正”以“价银英洋[11]六十元正”卖给黄日坚，在契约的正文之外就特别批注“其田边花梨树木一并在内，不另立契”，说明人们对田产这些能够带来收益的附属权益还是很重视的。

二 水塘与用水权、捕鱼权的分离

在江西地区契约文书中还有水塘与用水权、捕鱼权分离的情况。兹以清光绪二十七年（1901）十二月二十三日《赣州谢世模杜卖田塘租耕三联契之本契》为例：

立杜卖田塘租耕契人谢世模仝弟，今因要银应用，自愿将祖父遗下早田塘租耕一处，坐落章水乡七十二都，小地名白田村。陈宅对面拾担坵田一坵，塘墈上田一条坵。东至世柄田为界，南至曾宅田墈为界，西至塘为界，北至己田与陈宅田为界，四至分明。灌荫鱼塘一口四分之一，轮养挑泥，田塘计己租三担三斗正，皮骨归一。倘有过水圳来，原照依上手通行，杂色树木在内，一并要行出售与人……时值杜卖价银五十两正……所有田上秋粮，照依弓步丈册亩分，割归谢世柄户内，买卖两清（下略）

这份契约中，不仅包含了前文所述的田产、用水权利以及田边种植的“杂色树木”等不动产，还包括“灌荫鱼塘一口四分之一，轮养挑泥”在内的捕鱼权（养鱼权）和挑塘泥肥田权利，是鱼塘（水塘）权益划分的表现。在清光绪年间《赣州彭日洙退田塘二联契之本契》中，彭日洙“今因家下无钱应用，无处借办，兄弟商议愿将祖手遗下早晚禾田一处，坐落章水乡，田大小二坵，灌荫大塘一口，每年实纳黄宅幸会时租二担正……时值退价足色银边二十员正”，其中也批明“此鱼塘一大口，轮流放养，辙[车]底挑泥，五分之内，均中有一分，此批”。

在赣南各县，鱼塘与水田一样，也有“水分”“鱼分”之异，存在“塘底”“塘面”之别。据民国时期的调查表明：“赣南各县习惯塘有水分、鱼分之别，有塘底、塘面之别。全塘出卖固无问题，若系共有之塘，有鱼分者当然有水分，有水分者不必有鱼分，有塘底者当然有塘面，有塘面者不必有塘底。盖塘水系随田转移，鱼分必契约上载有放养字样，始有养鱼权，塘面但契内载有某塘灌荫，即属有分，塘底必契内载明某塘沙坞或沙湖字样（塘底开井养泉，谓之沙坞），始能于塘面涸竭之时，更引塘底之水”。[12]谢世模在杜卖这份田产的时候，单独提及“灌荫鱼塘一口四分之一，轮养挑泥”在内的捕鱼权（养鱼权），就是这种鱼塘（水塘）“皮骨分离”的具体表现。同样的情况在民国时期的赣南地区南康县也存在，“南康县习惯，塘有水分、鱼分之别……有塘底者必有塘面，有塘面者未必有塘底，有鱼分者必有水分，有水分者未必有鱼分，此则敢断言也。又契内如载明塘之持分者（如几分之几之类），是则不分塘面、塘底、水分、鱼分，凡共有者，均应按照持分轮管，此亦必然之理也”。[13]

三 山地及坟地

与田产、鱼塘的“皮骨分离”类似，山地及坟地的买卖中也有此类现象。所不同的是，在山地的买卖中，山上之苗木并不随着山地的转移而归新业主所有，原业主有权将山上原有之树木砍伐殆尽。据民国时期的调查表明，乐安县习惯中有“山皮、山骨所有权分立”的情况，即“竹木山场有山皮、山骨之分，竹木所有权谓之‘山皮’，土地所有权谓之‘山骨’。山皮所有人对于山骨所有人，仅须按年交纳山租，并无年限限制。其山骨所有人亦不能收回自植竹木，如果山皮所有人自愿让还，得将竹木削光，还山免租。再山皮、山骨所有权均可独立典当或转让”[14]。此处所述“竹木所有权谓之‘山皮’，土地所有权谓之‘山骨’”，且山皮、山骨所有权均可独立典当或转让，意即山之土地本身与山上之苗木是分离的，故交易双方在买卖山地的时候，也会出现“皮骨”字样，如清光绪五年五月《南丰县王余茂杜卖茶山契》就写明“立杜断皮骨茶山契字人江右南丰廿一都，土名石螺坑堡王余茂，本手置有茶山皮骨一片，坐落福地建阳政里茶苦竹暦，土名岭下垅”，“又及厂屋一值（只），厂内什物等件各共一半”，以契价洋银四十二两正，卖给本县廿五都潋注堡人傅贞祥、黄盛泰为业。在契约中，卖主首先说明这是“皮骨茶山”，即该山“皮骨归一”，业主拥有完整的产权。与此类似的还有清光绪二十六年（1900）闰八月二十八日《浮梁县陈欢修杜卖柞山二联契》，其中也说明所卖之“柞山一大号”，“将界内山所有在山杉松杂木，以及阴阳风水山皮土谷秀穴尽行一并在内立契出卖”，“时值契价英洋一十四元正”。此契将“杉松杂木”与“阴阳风水山皮土谷秀穴”对举，恰好从反面说明二者的一定程度上是可以分离、分别出卖的，也就是说，山地的“皮骨分离”现象已经是一种较为普遍的现象。此外，在山地的交易中，还有一种只出卖其中一部分、名“卖”实“典”的情况，如民国十四年（1925）六月《贵溪文坊公社王有银典卖荒山契》，王有银“今因母有病在身，无银用度，祖父遗下各处荒山三股，内抽有银一股”，以“洋银七两五钱”的价格卖给傅瑞南为业。同时，在契约正文之外批明：“随年取赎，银至契还；此山典价银洋五元每年二分行息，内抽五元每年无息；土力杂柴照管；此山内兹利三股，分利日无得异言。”可见其名为“卖”实际是“典”，并兼有“借贷”的意味。

同样作为山地出卖的还有坟地，其特殊性在于：作为墓地，除了一般山地的开垦权之外，还有与墓地相关的安葬权、醮祭权，这些权利在进行山地交易的时候，也会在契约文书中注明。如清嘉庆二十三年（1818）十二月《贵溪文坊公社陈嘉永杜卖山契》就写明陈嘉永“今因无钱使用，将父手遗下续制荒山一墇”，以“契价足制钱三十千文正”卖给璩映发，其中约定“卖人之先父先年卖穴六塚，卖人先年葬有祖坟八塚，买人不得毁坏；只许来山祭扫，不许来山再葬”。对原业主的醮祭权进行了保留，同样在契约文书中，也会对新业主的安葬权进行保护。如清道光十四年子月《南昌县万阿高氏杜卖阴基坟山地契》中，万阿高氏“将祖公遗下阴基坟山地一块”卖给周明贵为业，“时值价足钱六千文正”，双方约定“任买主管业葬坟醮祭无阻”。

总的来说，江西地区的土地交易，其内容十分丰富，标的物不仅包括土地、田产、山场、塘本身，也涉及与此有关的庄屋、水碓、苗木、塘的用水权和捕鱼权等附属权利，并且在田、山和塘中都出现了“皮骨分离”的现象，田有“田皮”“田骨”之分，塘有“水分”“鱼分”和“塘底”“塘面”之别，山有“山皮”“山骨”之异，正如民国时期社会调查所言：“宁都县习惯，田分皮、骨。宁都县习惯，凡土地等项不动产向有皮、骨之分，山、田、塘即其最著者。骨业乃业主之所有权，皮业乃业主所设定，与佃权、地上权相似……此外又有皮、骨归一之业……观此情形，是有皮业之田或山，乃佃权或地上权、有物权之性质，白手借耕乃租赁之契约，有债权之性质。”“田分皮、骨两业，为赣省最大之习惯。”[15]